驻北京办事处-香港人内地生活小百科

购买居所

内地置业锦囊

内地机遇处处，吸引不少港人到内地置业。然而，内地的房地产法例及程序与香港不同，如果买家未掌握有关情况及风险，随时因为「隔山买牛」而招致损失。为保障权益，有意在内地置业的人士不妨参考以下锦囊，做个精明置业者。

境外人士（包括港澳台人士）在北京购置物业的限制

根据《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,“境外个人购房在境内工作超过一年的时间限制”已经取消。经咨询北京市住建委，境外个人的购房资格还需要经公安部门、其他涉外部门联合审批。因此，购房资格的最终获得在实际情况中需要参考具体各部门综合境外个人的条件出具的最终意见为准。

境外人士在北京购置物业的政策（参见京建发〔2016〕37号）主要有以下几点：

境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，可在本市购买一套用于自住的住房；
境外个人可以更换住房，但前提是手中持有的原住房权属关系已经彻底转移，才可购入新的自住房产；
境外个人不可购入非住宅用房，例如商业用房产；以及
境外机构在北京市设立的分支机构及代表机构可以在北京市购买办公所需的非住宅房屋，且购买后不得随意出租、转让。境外机构在北京设立的分支、代表机构注销的，可以按规定办理商品房的转移登记手续。

【注意事项】

资格审核方面，根据京建发〔2015〕207号，北京市住房城乡建设委会同市公安局在10个工作日内对境外个人购房资格进行审核。审核结果可在市住房城乡建设委网站查询。通过审核的境外个人方可办理网上签约手续。

北京住房限购政策调整

2024年4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，调整施行了13年的楼市限购政策。根据新政，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：

北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；
北京市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；
连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

新建住房（一手楼）购买

交易流程：

【注意事项】

(1) 应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”。五证包括：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。“两书”则指商品房质量保证书和商品房使用说明书。

(2) 核对购楼认购合同及买卖合同是否为北京市市场监督管理局和北京市建设委员会发布的示范文本。

(3) 留意公摊建筑面积，明确装修标准，确定交房、办理房屋产权证的期限。

(4) 签订认购合同时，必须附上设施、图纸作凭证，并要求开发商盖上公章确认。

(5) 清楚订立违约条款，以便发生问题时追责。

(6) 区别所付的是“订金”或“定金”。“订金”是一种意向，如没有履行，“订金”可以退回本人；而“定金”是一种承诺，如未能履行承诺，“定金”将不退回本人，且违约方需要承担相关赔偿责任。

(7) 要确保自己支付的购房款存入的是商品房预售许可证上公布的监控账户，如果开发商以各种理由要求买方把房款存入非监控账户的，买方应坚决拒绝，并立即向市一级国土房管局有关部门投诉。

(8) 缴交房款时需要获取发票，保留有效凭证。

(9) 仔细验收房屋，不要急于领取钥匙。如发现质量问题，可根据房屋保修条例要求开发商妥善处理。

二手房屋买卖

建议委托具有营业执照的房产交易中介公司进行相关交易，手续大致如下：

(1) 买、卖双方共同与中介方签署房屋转让合同（或在无中介方的情形下自行与对方签约），明确各方的权利和义务，并商谈确定付款及交楼/过户的具体安排、税费承担、违约责任等，必要时寻求律师或其他专业人士的帮助；

(2) 查核文件确认产权是否清晰、房屋是否被抵押等；

(3) 依据合同约定的方式及时间履行各自义务，一般可考虑选择的做法有：买方支付部分房款后，双方到房管部门办理过户手续，后买方付清余款；双方选择可信任的资金托管机构（如银行等），在托管房款后办理过户手续，其后由卖方取得房款；需以按揭贷款方式交易的，则依银行要求的正当手续办理；

(4) 委托地产中介公司进行房屋买卖时，需签署全权委托书，以保障权益。

【注意事项】

以下二手房不能买卖：产权不清晰、在农村集体土地上兴建、乡产权房证、已作抵押、已列入拆建范围、依法被查封等产权不能转移的房屋。

小贴士

二手房买卖卖方报价一般为到手价，即扣除税费、中介费等所有费用之后，卖方实际可以拿到手的价格。

银行按揭及公积金贷款

香港居民在北京购买房产时，如需要办理银行按揭，可向内资银行或外资银行提出申请。具体购房贷款流程、需要的资料及房贷利率问题，可向个别银行查询。

根据《关于在内地就业的港澳台同胞享有住房公积金待遇有关问题的意见》，在内地就业的港澳台同胞可按照《住房公积金管理条例》和相关政策的规定缴存住房公积金。已缴存住房公积金的港澳台同胞，与内地缴存职工同等享有提取个人住房公积金、申请住房公积金个人住房贷款等权利。

外汇安排

虽然国家对境外合法外汇资金汇入境内没有限制，但外汇管理部门对个人结汇实行年度总额管理，年度总额为每人每年等值5万美金。超过年度总额的，依据具体资金用途有所不同而按照不同规定办理。详情请参考国家外汇管理局网站。如果香港居民需要从境外汇入购房款或境内外汇账户支付购房款的，应携带有关资料到有关的外汇局进行基本信息登记。完成登记后，香港居民可以向外汇指定银行申请支付购房款。至于售卖房屋等个人合法所得的资金可以透过购汇形式，换成港币后再汇入境外账户。具体操作详情，请询问有关银行。