驻沈阳办事处-香港人内地生活小百科

购买居所

根据《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》, 「境外个人购房在境内工作超过一年的时间限制」已经取消。经咨询沈阳市住房和城乡建设委员会，境外个人的购房资格还需要经公安部门、其他涉外部门联合审批。因此，购房资格的最终获得在实际情况中需要参考具体各部门综合境外个人的条件出具的最终意见为准。

境外人士（包括港澳台人士）在沈阳购置物业的限制

根据境外人士在沈阳购置物业的政策（沈政办发〔2018〕62号），境外人士在沈阳市可以按照自身需要购买1套自用、自住的房屋，购买时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。

新建住房（一手楼）购买

文件资料准备	初步协议	签约	交房与税款支付
在购买住宅前，香港居民需要取得及核验以下文件：由沈阳市出入境管理局出具的《境外个人在境内居留状况证明》；以及房地产开发商和销售商提供齐全的「五证」和「两书」¹	大多数情况下买卖双方会签署一份初步协议，以阐述拟订买卖合同的主要条款，包括：住宅价格；以及定金（无法退还），通常为售价的5%；留意公摊建筑面积，明确装修标准，确定交房、办理房屋产权证的期限。	需在网上签署合同，注意购楼认购合同及买卖合同须与中华人民共和国住房和城乡建设部发布的示范文本一致；以及签订认购合同时，必须附上设施、图则作凭证，并要求开发商盖上公章确认。	香港居民在沈阳购房须遵守适用于内地居民的税务政策；应仔细验收房屋，不要急于领取钥匙。如发现质量有问题，可根据房屋保修条例要求开发商妥善处理；以及登记所购房产以获取房产证明。

¹「五证」包括：（1）国有土地使用证；（2）建设工程规划许可证；（3）建筑工程用地规划许可证；（4）建设工程施工许可证：和（5）商品房销售（预售）许可证。「两书」则指住宅质量保证书和住宅使用说明书。

注意事项

(1)清楚订立违约条款，以便发生问题时追责。

(2)区别所付的是「订金」或「定金」。「订金」是一种意向，如没有履行，「订金」可以退回本人；而「定金」是一种承诺，如未能履行承诺，「定金」将不退回本人，且违约方需要承担相关赔偿责任。

(3)要确保自己支付的购房款存入的是商品房预售许可证上公布的监控账户，如果开发商以各种理由要求买方把房款存入非监控账户的，买方应坚决拒绝，并立即向市一级国土房管局有关部门投诉。

(4)缴交房款时需要获取发票，保留有效凭证。

二手房屋买卖

文件资料准备
- 建议直接委托具有营业执照的专业房产交易中介；
- 买方需明了房屋整体现状及产权状况，并要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证明文件及其他证件；以及
- 查核二手房的产权是否明晰，并了解房屋抵押的情况。
初步协议
- 大多数情况下买卖双方会签署一份初步协议，以阐述拟订买卖合同的主要条款，包括：
  - 住宅价格；以及
  - 订金（无法退订），通常为售价的5%；
- 留意公摊建筑面积，明确装修标准，确定交房、办理房屋产权证的期限。
签约
- 买卖双方共同与中介签署房屋转让合同或直接与卖方签订合同（沈阳市二手房买卖合同还需要进行网上签约）；以及
- 买卖双方共同承担中介费用。如有特殊协议的话，应依据特殊协议处理。
交房与税款支付
- 依据合同的要求办理房屋转让的相关手续，包括但不限于：
  - 合同的网上签约备案；
  - 约定通过专用账户支付房款或者自行约定支付房款；
  - 缴纳房屋转让相关税费；以及
  - 办理过户手续；
- 交房前需确认水、电、煤气、电话等账单都已处理妥当。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）的规定，下列房产不得转让：

以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件（即（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。）的；
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
依法收回土地使用权的；
共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
权属有争议的；
未依法登记领取权属证书的；以及
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的。

欲了解更多关于香港居民办理二手房房屋权属转移登记和其他的信息，请参考沈阳市房产局网站。

小贴士

二手房买卖卖方报价一般为到手价，即扣除税费、中介费等所有费用之后，卖方实际可以拿到手的价格。

银行按揭及公积金贷款

香港居民在沈阳购买房产时，如需要办理银行按揭，可向内资银行或外资银行提出申请。具体购房贷款流程、需要的资料及房贷利率问题，可向个别银行查询。

根据《关于在内地就业的港澳台同胞享有住房公积金待遇有关问题的意见》，在内地就业的港澳台同胞可按照《住房公积金管理条例》和相关政策的规定缴存住房公积金。已缴存住房公积金的港澳台同胞，与内地缴存职工同等享有提取个人住房公积金、申请住房公积金个人住房贷款等权利。

此外，根据沈阳市人民政府发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》及《进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，沈阳市差别化信贷政策及房屋限购政策如下：

1. 限购政策：本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的，可在限购区域购买1套商品住房。

2. 公积金贷款限额：职工单方缴存住房公积金的，公积金贷款最高限额为 40 万元；夫妻双方缴存住房公积金的，公积金贷款最高限额为 60 万元；家庭成员3 人以上共同申请公积金贷款的最高限额为 80 万元。

3. 住房公积金贷款首付比例：购买商品房：公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为 20%；再次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为 30%。

4. 二手房公积金贷款比例

公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为10 年(含)以下的，贷款最低首付比例为 30%；房屋竣工使用年限为10 年以上、25年以下，贷款最低首付比例为 40%。
再次申请住房公积金贷款，房屋竣工使用年限为 10 年(含)以下的，贷款最低首付比例为40%；房屋竣工使用年限为 10 年以上、25 年以下的，贷款最低首付比例为50%。

外汇安排

虽然国家对境外合法外汇资金汇入境内没有限制，但外汇管理部门对个人结汇实行年度总额管理，年度总额为每人每年等值5万美金。超过年度总额的，依据具体资金用途有所不同而按照不同规定办理。详情请参考国家外汇管理局网站。如果香港居民需要从境外汇入购房款或境内外汇账户支付购房款的，应携带有关资料到有关的外汇局进行基本信息登记。完成登记后，香港居民可以向外汇指定银行申请支付购房款。至于售卖房屋等个人合法所得的资金可以透过购汇形式，换成港币后再汇入境外账户。具体操作详情，请询问有关银行。