駐北京辦事處-香港人內地生活小百科

購買居所

內地置業錦囊

內地機遇處處，吸引不少港人到內地置業。然而，內地的房地產法例及程序與香港不同，如果買家未掌握有關情況及風險，隨時因為「隔山買牛」而招致損失。為保障權益，有意在內地置業的人士不妨參考以下錦囊，做個精明置業者。

境外人士（包括港澳台人士）在北京購置物業的限制

根據《住房城鄉建設部等部門關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》,“境外個人購房在境內工作超過一年的時間限制”已經取消。經諮詢北京市住建委，境外個人的購房資格還需要經公安部門、其他涉外部門聯合審批。因此，購房資格的最終獲得在實際情況中需要參考具體各部門綜合境外個人的條件出具的最終意見為準。

境外人士在北京購置物業的政策（參見京建發〔2016〕37號）主要有以下幾點：

境外個人（不含港澳台居民和華僑）在境內工作的，港澳台居民和華僑在境內工作、學習和居留的，可在本市購買一套用於自住的住房；
境外個人可以更換住房，但前提是手中持有的原住房權屬關係已經徹底轉移，才可購入新的自住房產；
境外個人不可購入非住宅用房，例如商業用房產；
境外機構在北京市設立的分支機構及代表機構可以在北京市購買辦公所需的非住宅房屋，且購買後不得隨意出租、轉讓。境外機構在北京設立的分支、代表機構登出的，可以按規定辦理商品房的轉移登記手續。

【注意事項】

資格審核方面，根據京建發〔2015〕207號，北京市住房城鄉建設委會同市公安局在10個工作日內對境外個人購房資格進行審核。審核結果可在市住房城鄉建設委網站查詢。通過審核的境外個人方可辦理網上簽約手續。

北京住房限購政策調整

2024年4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，調整施行了13年的樓市限購政策。根據新政，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：

北京市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；
北京市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；
連續5年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅的非北京市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

其中，新購買商品住房位於通州區（不含台湖、馬駒橋地區）的居民家庭或成年單身人士，還須為通州區戶籍，或與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係。

新建住房（一手樓）購買

交易流程：

【注意事項】

(1) 應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”。五證包括：國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。“兩書”則指商品房質量保證書和商品房使用說明書。

(2) 核對購樓認購合同及買賣合同是否為北京市市場監督管理局和北京市建設委員會發布的示範文本。

(3) 留意公攤建築面積，明確裝修標準，確定交房、辦理房屋產權證的期限。

(4) 簽訂認購合同時，必須附上設施、圖紙作憑證，並要求開發商蓋上公章確認。

(5) 清楚訂立違約條款，以便發生問題時追責。

(6) 區別所付的是“訂金”或“定金”。“訂金”是一種意向，如沒有履行，“訂金”可以退回本人；而“定金”是一種承諾，如未能履行承諾，“定金”將不退回本人，且違約方需要承擔相關賠償責任。

(7) 要確保自己支付的購房款存入的是商品房預售許可證上公布的監控賬戶，如果開發商以各種理由要求買方把房款存入非監控賬戶的，買方應堅決拒絕，並立即向市一級國土房管局有關部門投訴。

(8) 繳交房款時需要獲取發票，保留有效憑證。

(9) 仔細驗收房屋，不要急於領取鑰匙。如發現質量問題，可根據房屋保修條例要求開發商妥善處理。

二手房屋買賣

建議委託具有營業執照的房產交易中介公司進行相關交易，手續大致如下：

(1) 買、賣雙方共同與中介方簽署房屋轉讓合同（或在無中介方的情形下自行與對方簽約），明確各方的權利和義務，並商談確定付款及交樓/過戶的具體安排、稅費承擔、違約責任等，必要時尋求律師或其他專業人士的幫助；

(2) 查核文件確認產權是否清晰、房屋是否被抵押等；

(3) 依據合同約定的方式及時間履行各自義務，一般可考慮選擇的做法有：買方支付部分房款後，雙方到房管部門辦理過戶手續，後買方付清餘款；雙方選擇可信任的資金託管機構（如銀行等），在托管房款後辦理過戶手續，其後由賣方取得房款；需以按揭貸款方式交易的，則依銀行要求的正當手續辦理。

(4) 委託地產中介公司進行房屋買賣時，需簽署全權委託書，以保障權益。

【注意事項】

以下二手房不能買賣：產權不清晰、在農村集體土地上興建、鄉產權房證、已作抵押、已列入拆建範圍、依法被查封等產權不能轉移的房屋。

小貼士

二手房買賣賣方報價一般為到手價，即扣除稅費、中介費等所有費用之後，賣方實際可以拿到手的價格。

銀行按揭及公積金貸款

香港居民在北京購買房產時，如需要辦理銀行按揭，可向內資銀行或外資銀行提出申請。具體購房貸款流程、需要的資料及房貸利率問題，可向個別銀行查詢。

根據《關於在內地就業的港澳台同胞享有住房公積金待遇有關問題的意見》，在內地就業的港澳台同胞可按照《住房公積金管理條例》和相關政策的規定繳存住房公積金。已繳存住房公積金的港澳台同胞，與內地繳存職工同等享有提取個人住房公積金、申請住房公積金個人住房貸款等權利。

外匯安排

雖然國家對境外合法外匯資金匯入境內沒有限制，但外匯管理部門對個人結匯實行年度總額管理，年度總額為每人每年等值5萬美金。超過年度總額的，依據具體資金用途有所不同而按照不同規定辦理。詳情請參考國家外匯管理局網站。如果香港居民需要從境外匯入購房款或境內外匯賬戶支付購房款的，應攜帶有關資料到有關的外匯局進行基本資訊登記。完成登記後，香港居民可以向外匯指定銀行申請支付購房款。至於售賣房屋等個人合法所得的資金可以透過購匯形式，換成港幣後再匯入境外賬戶。具體操作詳情，請詢問有關銀行。